Antes deentrar en materia quisiera dar una pincelada en cuanto a valores de suelo y funcionamiento de ese sector. ¿Por que valores?, sucede que; el suelo está interrelacionado con el sistema de transporte, por lo tanto; suelo y transporte son los ejes estructurantes de una ciudad, cualquier cambio en los usos del suelo suscitará una demanda en el sistema de transporte privado o público. Y cualquier cambio en el sistema de transporte hará variar los valores de suelo de un lugar determinado. Justamente en este caso del llamado Down Town se pronostica un impacto muy potente en su estructura vial, en sus flujos, en sus frecuencias de uso, en sus intensidades de uso, etc. que no son tema menor.
Esta zona presenta desde hace algunos años un aumento de proyectos inmobiliarios yproyectos de oficinas. Los valores de suelo han aumentado, los terrenos comerciales son apetecidos cada vez más por empresas inmobiliarias, por ejemplo el valor promedio de suelo en ese sector el año 1990 fue de 7,8 Uf/m2, luego el 2004 llegó a valer 13,8 Uf/m2 subiendo casi 175 % en 14 años (fuente Acop Gemines Asesorías Inmobiliarias).
¿Por qué ha subido de valor el suelo de este sector? La respuesta podría ser; la gran oferta de oficinas nuevas a precios realmente cómodos o las bajas tasas que experimentado desde hace por lo menos 10 años el sector bancario, pero realmente la respuesta es que el lugar presenta una accesibilidad realmente funcional en comparación con su competencia más cercana que es el centro de Santiago, su ubicación propone una justa cercanía a servicios y equipamientos que tiene cualquier centro de negocios, la demanda de transporte público es mas bien baja, incentivando a los privados a llegar a su oficina en su auto (un plus). Esto indiscutiblemente ante tanta oferta una oportunidad para hacer negocios.
Pero todo eso está en veremos, la ciudad sigue creciendo, sigue expandiéndose y densificándose y detracito vendrá el reciclaje de terrenos, de edificios, barrios etc. Hoy es un hecho que se construirán mas calles, mas accesos hacia la Costanera norte, mas puentes sobre el mapocho frente a Paullman y por consiguiente vendrá la congestión vehicular y peatonal, nacerán mas recorridos de transporte público, se verán atochados los estacionamientos para privados, subirán los valores de suelo aún más inútilmente y luego como gran resultado (el mismo que hizo emigrar grandes firmas del centro de Santiago) vendrá el éxodo masivo al centro de nuestra ciudad (esto es un hecho mas que una predicción)
Los accesos hacia la Costanera Norte serán varios, los ensanchamientos de calles serán entonces necesarios, pero recuerda que un cambio en la oferta de transporte provocará una demanda en los usos del suelo (llamo transporte a; transporte público, privado y de carga en general, pensando en que todas, absolutamente todas las relaciones económicas y de negocios se traducen transporte de carga, la compra de un insumo, la compra de un producto, la entrega de ese producto, el traslado constante de público a diversas áreas, etc.), en síntesis, la oferta y la demanda de cualquier producto que se transe en ese lugar, sea cualquier cosa; un objeto, suelo urbano, una casa, un avión etc. aumentará el valor de suelo de ese sector, entonces lo mas preciado que puede llegar a transarse será el Tiempo. Y no es para nada un concepto poético sino funcional y concreto, es por eso la existencia de proyectos viales y de infraestructura de esa zona, no son más que un instrumento del tiempo que se quiere alcanzar y ahorrar.
Ahora ¿quién paga?, ese es el dilema. Si se construyen puentes sobre el río Mapocho, Accesos a la Costanera Norte, aumento de estacionamientos (peajes), instalaciones de servicios; redes, cableados, infraestructura vial, etc., quién pagará todo eso!!.Bueno existen numerosas formas y claro está, que nuestros gobiernos nunca le han apuntado, y es a incorporar al privado sus costos, incluirlos en el financiamiento de toda infraestructura que se construirá.Mas arriba escribí de aumentos de valores de suelos, bueno cuando hablamos de suelos con valores altos o muy altos, todos quieren ubicarse dentro de esos márgenes, todos quieren un pedazo de la torta, después de todo en esos suelos estarán las mas grandes empresas y oficinas del país, por lo tanto se producirán economías de escala, algunos venderán y otros comprarán, algunos transarán y otros solo especularán, todo esto trae plusvalía o externalidades positivas y por ende se traducirán en los famosos precios hedónicos, aquellos que dan valor a un bien. Esta plusvalía es la que deben vender, esta plusvalía es la que debe ofrecerse al privado como intercambio de financiamiento a un proyecto.
Por ejemplo; si invitamos a un privado a construir y financiar una carretera u otra obra vial, le podemos ofrecer (nosotros como estado) incentivar la llegada de empresas alrededor de esa obra, eso subiría la plusvalía y los precios hedónicos. Fomentamos a que, el privado pueda comprar terrenos antes de la obra de la carretera a 1 Uf/m2 y vender luego de construida la carretera a 24 Uf/m2. O sea le aseguramos la plusvalía.
Otra manera sería por medio de subsidios a las tarifas, Impuestos a los estacionamientos, a la bencina etc. (lo típico).
Con respecto al crecimiento y desarrollo de un sector de la ciudad, no mucho pueden hacer las instituciones, porque mientras haya demanda, los seccionales, los planes reguladores e incluso las leyes se inclinarán ante esos gordos bolsillos.
De modo que si hablamos de gobernabilidad estamos hablando de caminar por las nubes, a mi parecer, y mas encima ciego. Como te comenté en algún momento necesitamos gobernabilidad (que no hay), todos los cargos institucionales se han vuelto políticos, ya nadie entra a una cartera si no es fotogénico o confrontacional. Pero ¿que queda de los profesionales de carrera? Eso según yo, nos hace falta.
Falta por ejemplo un comité de desarrollo urbano de Ciudad o de comunas, un alcalde mayor que guarde y vele por el buen diseño de Ciudad que queremos. Donde se confeccionen mecanismos participativos y modelos de gestión para cada proyecto u obra a construir. No puede ser que el Minvu solo se preocupe de la Vivienda Social, y el Mop solo de puentes y calles, si te fijas casi todo el presupuesto de estos ministerios se esfuma en estos conceptos, que en realidad no hacen Ciudad. Hay más aspectos que hacen Ciudad, como por ejemplo: ¿podríamos incentivar a un privado a reforestar el cerro San Cristóbal? ¿Cómo lo haríamos?, ¿el tema “verde” realmente renta?, claro que si.
¿Podríamos incentivar a un privado a construir carreteras y puentes sin elevar los costos de uso de ese bien inmueble?, ¿Podría un privado construir una plaza pública o un Parque y recibir una rentabilidad como en cualquier negocio?, por supuesto. Pero lamentablemente estamos recién en pañales como desarrolladores de Ciudad para pensar en esto.
Y para finalizar, con respecto al “Desarrollo Armónico” del lugar en cuestión, (sin meterme en una critica arquitectónica) puedo decir que hasta el momento, ese barrio: El Bosque Norte me parece uno de los más agradables que tenemos en nuestra ciudad, existe una preocupación de diseño urbano y arquitectura que vale detenerse por un momento y analizarla (es increíble como en un espacio tan reducido puedan existir tanta gama de edificios y servicios de buen nivel) en lo concerniente a oficinas. Lamentablemente se va a empeorar con la puesta en marcha de la carretera que cruza el parque metropolitano, de las calles que aparecerán y de todas las congestiones ya comentadas.
Ahora bien vale preguntarse para qué reflautas se cruza el cerro San Cristóbal, y la respuesta sale por magia, para conectar ese Down Town con; Chicureo, Piedra Roja, El Almendral, etc., etc., etc. zonas residenciales de la alta socialité o new rich criolla que trabaja justamente allí. Seguramente puede haber otra razón pero la medular es la que acabo de comentar. Entonces te das cuenta que la plusvalía mueve todo?, ¿entonces por que no anticiparse a los hechos y venderla?. Eso es gestión y eso debe incluirse el los planes reguladores y seccionales, debemos actualizarnos y tirarnos al río, estas propuestas no son mías, si no que hace mas de 15 años funcionan en países europeos.
Resumen, creo que la gobernabilidad no será más que un instrumento de ordenamiento a las capacidades que tengamos de gestionar un proyecto, un negocio o un lugar con potencial.
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Parece que no hay quien le interese este tema..mmm
algun arquitecto??
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Fabián Córdova Arquitecto